Comprar una vivienda entre dos personas es una operación habitual, tanto entre parejas como entre familiares, amigos o socios. Sin embargo, compartir la compra de un inmueble implica tomar una serie de decisiones que conviene dejar bien definidas desde el principio.
No basta con acordar cuánto paga cada uno. También es importante establecer qué porcentaje de propiedad corresponde a cada comprador, cómo se afrontarán los gastos y qué ocurrirá si en el futuro una de las partes quiere vender su participación o dejar de ser propietaria. Una buena planificación puede evitar muchos conflictos posteriores.
Qué porcentaje de la vivienda pertenece a cada persona
Uno de los primeros aspectos que debe definirse es el porcentaje de propiedad de cada comprador. No es obligatorio que la vivienda se adquiera al 50 %. Las partes pueden comprarla en proporciones distintas, por ejemplo, un 60 % y un 40 %, siempre que así quede reflejado correctamente en la escritura.
Este porcentaje puede determinarse en función de la aportación económica de cada persona, aunque conviene analizar bien cómo se estructura la operación. Si una persona aporta más dinero inicialmente pero ambos figuran como propietarios al 50 %, pueden surgir consecuencias jurídicas y fiscales que deberían valorarse antes de firmar.
Aportaciones distintas a la entrada o al precio de compra
Es frecuente que uno de los compradores aporte una cantidad mayor para la entrada, los impuestos o los gastos iniciales. En estos casos conviene dejar claro si esa aportación adicional supone:
- Un mayor porcentaje de propiedad.
- Un préstamo entre las partes.
- Una cantidad que deberá devolverse en el futuro.
- Una aportación realizada sin derecho a reembolso.
No documentarlo puede generar discrepancias si posteriormente se vende la vivienda o si la relación entre los propietarios cambia.
Cómo se paga la hipoteca
Cuando la compra se financia mediante hipoteca, también es importante diferenciar entre la titularidad de la vivienda y las obligaciones frente al banco. Que dos personas sean propietarias al 50 % no significa necesariamente que, entre ellas, deban asumir todos los pagos exactamente por mitades.
Además, frente a la entidad financiera pueden existir obligaciones solidarias, lo que significa que el banco podría reclamar el cumplimiento de la deuda en los términos establecidos en el contrato hipotecario. Por ello, conviene revisar tanto la escritura de compraventa como la financiación asociada.
Gastos de la vivienda y reformas
También es recomendable acordar cómo se asumirán los gastos posteriores. Entre ellos pueden encontrarse:
- Cuotas de comunidad.
- IBI.
- Seguros.
- Reparaciones.
- Reformas.
- Derramas.
- Gastos de mantenimiento.
La situación puede complicarse especialmente cuando uno de los propietarios realiza una reforma importante con su propio dinero.
Si no existe ningún acuerdo previo, puede resultar difícil determinar posteriormente si ese gasto debe compensarse o si simplemente se considera una aportación voluntaria a un inmueble común.
Qué ocurre si uno quiere vender y el otro no
Esta es una de las cuestiones más importantes que conviene prever. En una copropiedad, cada titular tiene una participación sobre el inmueble. Si en el futuro uno de ellos desea dejar de ser propietario, pueden existir diferentes opciones.
Por ejemplo, una de las partes puede comprar la participación de la otra, ambos pueden acordar vender la vivienda a un tercero o pueden estudiarse otras vías para extinguir la copropiedad.
El problema aparece cuando no existe acuerdo.
Por ello, aunque en el momento de la compra exista una buena relación, es recomendable pensar también en cómo se resolvería una eventual salida de uno de los propietarios.
Y si la pareja se separa
Cuando la vivienda se compra en pareja, muchas veces se piensa únicamente en el momento presente. Sin embargo, una separación puede plantear cuestiones importantes: quién seguirá viviendo en el inmueble, quién continuará pagando la hipoteca, si uno de los propietarios comprará la participación del otro o si será necesario vender.
Estas situaciones pueden ser especialmente complejas cuando existen hijos, aportaciones económicas desiguales o préstamos pendientes. Dejar ciertas cuestiones documentadas desde el principio facilita mucho la resolución de posibles desacuerdos futuros.
Conviene asesorarse antes de firmar
Cada compra tiene sus particularidades. No es lo mismo adquirir una vivienda al 50 %, aportar cantidades distintas, comprar con hipoteca conjunta o adquirir el inmueble sin estar casados.
Por eso, antes de firmar unas arras o una escritura de compraventa, conviene revisar cómo quedará configurada jurídicamente la propiedad y qué consecuencias tendrá para cada comprador.
En Vano & Muro podemos ayudarte a analizar la operación antes de asumir compromisos. Si vas a comprar una vivienda con otra persona y quieres dejar bien definidos los porcentajes, aportaciones y posibles escenarios futuros, puedes consultar nuestro servicio de abogado inmobiliario en Salamanca y alrededores
Definir estas cuestiones antes de comprar suele ser mucho más sencillo que intentar resolverlas cuando ya existe un conflicto.
